LPR房贷新政来了,10月8日前买房吃亏吗?

时间:2020-10-11 04:01:21作者:admin922

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10月8日即将执行房贷新政,现在出手买房是否吃亏,这得分三个方面来说!

第一,房价是否会上涨

当地房价是否会上涨,谁也说不准确。不过,这里有三个小技巧,可以作为判断的辅助标准:

可以到当地房产交易中心看看,看每天办理过户的人有多少,如果数量明显下降,你说,现在还适合买房么!

到当地土地交易网上平台,查看近期土地拍卖情况,是否流拍、成交价如何、参与竞价的公司又有多少。如果这些数据都不乐观,房价还有上涨的动力么!

一般情况下,楼盘销售火爆、供不应求,是不会接到“骚扰”电话的;反之,如果一天能接到四、五个这类的电话(或短信),行情如何,可想而知!

第二,贷款利率是否会上升

9月20日(今天),最新一期LPR利率刚公布。其中,1年期为4.20%,比之前降低5个基点;5年期保持4.85%不变!

而10月8日之后,房贷利率将实行“LPR+加点”的模式!此前,很多地方已经公布了房贷利率政策,比如:

北京地区,首套房不得低于LPR+55个基点(执行利率5.4%);二套房不得低于LPR+105个基点(执行利率5.9%),利率皆有所上升!

深圳地区,首套、二套房贷分别在LPR基础上加30个基点和60个基点,比之前基准上浮5%、10%,略有提高!

此前房价上涨较多的苏州,首套房+120个基点、二套房+150个基点,算是目前比较高的!

第三,购买的是首套、还是二套房

从上面几个城市可以看出,10月8日前后,首套房利率几乎没有变化,但很明显二套房利率上升很多!比如,深圳,之前二套房平均利率只有5.39%;而10月8日之后,变为5.45%,一下子就上涨了6个基点!

综上所述,大部分的城市,房价都会处于“稳中有降”的状态,因此对于首套方而言,不妨等一等,再买房。但如果购买二套以上住房,抢在新政实施之前,抓紧时间入手才是!

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首先要知道的是,LPR是贷款的新政,如果你是全款买房的,那么其实没有吃不吃亏这个说法。

其次,我们要了解以下LPR的最新政策!

9月20日,全国银行间同业拆借中心公布了最新贷款市场报价利率(LPR)——1年期LPR为4.20%,5年期以上LPR为4.85%。

这是第二期采用新形成机制的LPR,此前第一期1年期LPR为4.25%,5年期以上LPR为4.85%。

自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。也就是说,本次LPR报价的5年期以上利率将成为10月房贷利率的定价基准。

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未来决定你贷款利率的其实是以下几个方面:

未来首套房利率=近一个月LPR利率 本城要求点数(大于等于0) 个人信用决定点数(大于等于0) (ps增加点数合同期不变,但LPR利率可在合同里协商约定以一年期起至合同期为期限调整)

二套房利率=近一个月LPR利率 本城要求点数(大于等于0) 个人信用决定点数(大于等于0) 0.6%!

也就是说,LPR、个人信用决定点数,以及倴城要求点数,三者的最终结果是决定了你首套和二套房贷款利率的重要指标!

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那么现在其实就是考虑两个问题:

第一,如果你明天办理的贷款利率小于10月8日之后的利息,也就是说有9.5折或者9折优惠的,那么应该在10月8日之前办理。

如果你明天所办理的贷款利率没有优惠,并且增加了10%~20%的,那就应该在10月8日之后办理。

第二、而对于那些个人征信不好,信用等级不高的人来说,在10月8日以后可能就会面临一个信用加点的结局。

就好比二套房LPR的基点为4.85% 60个基点=5.45%,然后个人信用不好再加20个基点,城市要求再加20个基点,你的贷款利息就会达到5.85%,大大增加了购房者的压力。

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举两个例子:

第一,类似于上海、厦门、天津、深圳、广州等19个城市。他们在10月8日之前的二套房贷款利率水平低于5.45%(LPR 60基点),那么意味着10月8日以后可能要高于现在的贷款利率,就相对不划算了。

第二、北京为例,北京的个人住房贷款定价基准为:首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR 55个基点,二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR 105个基点。

按照5年期以上LPR4.85%的水平计算,北京首套个人住房贷款利率下限是5.4%,二套房是5.9%。

目前北京地区大部分银行执行的房贷利率是首套5.39%、二套5.88%,相比有了小幅提高。

所以,不同的城市,不同的个人征信,有着不同的结果,还是要根据自己的实际情况区分。


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10月8日即将执行房贷新政,现在出手买房是否吃亏,这得分三个方面来说!

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第一,房价是否会上涨

当地房价是否会上涨,谁也说不准确。不过,这里有三个小技巧,可以作为判断的辅助标准:

  1. 可以到当地房产交易中心看看,看每天办理过户的人有多少,如果数量明显下降,你说,现在还适合买房么!

  2. 到当地土地交易网上平台,查看近期土地拍卖情况,是否流拍、成交价如何、参与竞价的公司又有多少。如果这些数据都不乐观,房价还有上涨的动力么!

  3. 一般情况下,楼盘销售火爆、供不应求,是不会接到“骚扰”电话的;反之,如果一天能接到四、五个这类的电话(或短信),行情如何,可想而知!

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第二,贷款利率是否会上升

9月20日(今天),最新一期LPR利率刚公布。其中,1年期为4.20%,比之前降低5个基点;5年期保持4.85%不变!

而10月8日之后,房贷利率将实行“LPR+加点”的模式!此前,很多地方已经公布了房贷利率政策,比如:

  1. 北京地区,首套房不得低于LPR+55个基点(执行利率5.4%);二套房不得低于LPR+105个基点(执行利率5.9%),利率皆有所上升!

  2. 深圳地区,首套、二套房贷分别在LPR基础上加30个基点和60个基点,比之前基准上浮5%、10%,略有提高!

  3. 此前房价上涨较多的苏州,首套房+120个基点、二套房+150个基点,算是目前比较高的!

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第三,购买的是首套、还是二套房

从上面几个城市可以看出,10月8日前后,首套房利率几乎没有变化,但很明显二套房利率上升很多!比如,深圳,之前二套房平均利率只有5.39%;而10月8日之后,变为5.45%,一下子就上涨了6个基点!

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综上所述,大部分的城市,房价都会处于“稳中有降”的状态,因此对于首套方而言,不妨等一等,再买房。但如果购买二套以上住房,抢在新政实施之前,抓紧时间入手才是!

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感谢邀请。LPR房贷新政就要来了,10月8日前买房是否吃亏,得辩证的来看。


第一,对于公积金贷款买房的客户来说并无任何影响。此次LPR房贷新政影响的只是商业性住房贷款,将定价基准由央行基准利率调整为LPR,也就是贷款市场报价利率;公积金贷款的执行利率依然为3.25%,大家完全可以放心!

第二,对于购买首套房的用户来说影响也不大。如上图所示,8月份和9月份的5年期以上LPR均为4.85%,而央行同期限贷款基准利率为4.9%。也就是说,在10月8号以后贷款实际执行利率在4.85%基础之上进行上浮,而目前是在4.9%基础之上进行上浮,可以说并无实质区别。

第三,对于购买二套房的用户来说影响较大。如上图所示,10月8号执行房贷利率新政策以后,二套房贷款利率的定价基准为LPR加60个基点,从目前来看也就是5.45%。换句话说,10月8号以后购买二套房的用户在按揭贷款时利率最低不得低于5.45%,而现在只是不低于4.9%即可。

综上所述,对于使用公积金贷款和首套房商业贷款的用户来说,LPR房贷新政策的实施在短时间内造成的影响是微乎其微的;但是对于二套房商业按揭贷款的用户来说,在10月8号以前买房更划算一些!

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现在离开10月8日越来越近了,一些购房者焦急询问,LPR房贷新政来了,10月8日前买房会很吃亏吗?对此,我们认为,应该辩证的看LPR房贷新政,此次房贷新政对于刚需购房者影响并不会很大,但是对于二套房的购房者影响比较大。这主要体现出央行鼓励刚需购房置业,但同时又要打机投机性购房需求。

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LPR房贷新政来了,10月8日前买房是否很吃亏?首先,LPR房贷新政只是商业性住房贷款利率调整,而对于公积金购房者是没有任何影响的。因为将房贷基准利率定价由央行公布的基准利率,调整为LPR,也就是贷款市场利率报价。目前,公积金贷款的执行利率依然为3.25%。所以,动用公积金购房者不用太担心。

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再者,对于首套房的用户影响也不大。目前5年期以上LPR利率是4.85%,而央行同期限贷款基准利率是4.9%。也就是说,在10月8日以后贷款实行执行利率是在4.85%基础之上,还要根据不同的地区、不同客户的信用度进行上浮。对于首套房用户来说,现在与10月8日最大的区别是,现在可以在基准利率上打折,而10月8日后买房,就享受不到任何房贷利率打折优惠了。

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再次,要购买二套房用户影响是比较大的,购房成本明显上升。按LPR房贷的规定,二套房贷款利率的定价基准为LPR加60个点,也就是不得低于5.45%,而现在用户按揭贷款时,只是不得低于4.9%即可。这也显示央行希望通过新的LPR新政鼓励刚需购房,遏制投机性购房者群体。

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最后,各地的房贷利率都将实行“LPR 加点的模式”,不同城市根据不同的情况,在LPR上加点的幅度并不相同。比如,北京地区首套房贷不得低于LPR 55个基点(执行利率5.4%);二套房不得低于LPR 105个基点(执行利率5.9%),利率皆有上升。而苏州由于前期房价涨势过猛,就是首套房LPR 120个基点,二套房LPR 150个基点,这将是LPR新政执行后,房贷利率比较高的城市了。

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LPR房贷新政来了,对于公积金购房、首次购房者影响都不会很大,毕竟央行还是鼓励自住型购房者置业,但是对于投机投资性购房者,LPR的房贷利率可能“稳中有升”。所以,首套刚需购房者可以现在买房,但二套购房者的房贷利率很可能会有所上涨。所以,现在不妨再等一下,等到后面房价下跌了再入市也不迟。

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不吃亏,10月8日后LPR房贷新政带来的变化主要是以下几个方面:

1、房贷利率的参考基准发生变化

房贷利率的参考基准从“基准利率”变成了“LPR”,这是本次房贷利率新政最核心的内容变化,在新政前,房贷利率是这样计算的:房贷利率=基准利率*(1±浮动比例);从公式当中也可以看出,其中最核心的是“基准利率”,基准利率是由央行决定的,当前的是4.9%(这是5年期以上的贷款基准利率,因为房贷基本都是5年以上的,所以我们通常都是默认4.9%就是房贷的基准利率),但是基准利率涉及面非常广,不仅仅是影响房地产市场,所以通常变化的频率很低,上一次变动还是在2015年10月份,至今已经4年时间了。

所以也可以看出他的缺点就是不够灵活,或者是不够市场化,所以才需要进行改革,改革后的贷款利率的参考基准就是LPR,LPR是由全国主要的18家商业银行共同决定的,这个就比较接近市场的真实需求和供给情况,而且是1个月更新一次,这样就能够及时反应市场的利率变化和资金成本。

新政后的房贷利率是这样计算的:房贷利率=LPR 加点;这种计算方式的核心就是LPR,刚才上面也已经讲过了,LPR是每个月更新一次,由18家商业银行决定的,目前已经公布过两次了,分别是8月份和9月份的,8月份的分别是4.25%(1年期的)、4.85%(5年期以上的,和4.9%的基准利率是差不多的);而9月份的是4.2%(1年期)和4.85%(5年期以上的)。可以看到5年期以上的没有变化,1年期的略有下调。至于“加点”数值是商业银行决定的,开始的时候也会接受央行的指导定价,为了平稳过度新旧政策,所以前后最终的房贷利率其实是差不多的,到目前已经有个别城市的商业银行已经推出了在LPR机制下的房贷利率,最终的利率和之前的几乎是一样的。

所以,担心房贷新政前后利率有变化,或者吃亏的读者大可以放心。

2、其他的变化

未来不会有利率打折了,新政前的房贷利率是可以在基准利率基础上进行下浮,也就是利率打折了,但是新政后的房贷利率是在LPR基础上加上一点的点数的,这个点数只有正值,所以利率只会比LPR高,而不会比他低。

另外一个就是利率可以浮动,这个浮动怎么理解?也就是可以在一定的周期内可以选择按照最新的LPR来调整房贷利率,把房贷利率进行重新计算,这个周期最低是1年,最长是合同期限,也就是说如果你选择的调整周期是合同期限,那么本质上你就是固定房贷利率了。如果你选择的调整周期是1年,那么你的房贷利率其实就是每年都重新计算一次(这个和以前的有点像,不过以前的是只要你选择的是浮动利率,那么每次央行调整最新的基准利率,你都会按照新的房贷利率进行计算。)

还有一个变化就是二套房的利率,在新政前的二套房利率虽然也比首套房利率要高一点,但是在全国范围高的不是很明显,在新政策下,二套房房贷利率是必须在LPR基础上加60个基点,然后再加上一点的加点数值。

总结:总体来说没有什么变化,在新政前后购买都是一样的。

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央行发布公告调整新发放商业性个人住房贷款利率

自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率,以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(英文简称LPR)为定价基准加点形成。

首先我们看下LPR利率是什么意思?贷款基础利率(Loan Prime Rate简称LPR)是指金融机构对其最优质客户执行的贷款利率,其他贷款利率可根据借款人的信用情况,考虑抵押、期限、利率浮动方式和类型等要素,在贷款基础利率基础上加减点确定。目前,对社会公布1年期贷款基础利率。

新政意在何为?

  新政意在改变原先的货币政策利率与实体贷款利率间的传递方式。新政推出前,商业银行对个人买房贷款会进行一定程度的打折;新政实施后,商业银行的操作空间有所减少。

接下来我们看看新政策出台前买房会不会吃亏?

1、按揭购房的成本

当前中国房贷利率基准为4.9%,普遍上浮10%以上,即5.39%左右,可视为购房的成本。此处需要指出一个问题:按揭购房的成本并非只有5.39%的贷款利率成本,还有首付款的机会成本。因为一旦你购房,首付款出去后并不产生利息,但如果不购房,这笔首付款是能够产生收益的。此外,还需要背负余款的利息和本金。

购房的年化成本 = 首付款×无风险利率 贷款×房贷利率

无风险利率按照XX宝或者银行大额存单的利率,按3%算,将公式第一次具体化

购房的年化成本 = 首付款×3% 贷款×5.39%的年化利率

5.39%的贷款利率为根据复利计算的,并非每年我们还款付出的实际利率,贷款30年,利率5.39%,如果总房价100万,首付30万,贷款70万,等额本息还款,平均每月还款3927,年还款47124,相当于70万贷款,实际是6.73%的年利率,将公式第二次具体化

购房的年化成本 = 首付款×3% 贷款×6.73%

(30×3% 70×6.73%)/100=(0.9 4.711)/100=5.61%

5.61%,这是按揭购房的综合成本。如果要严谨的计算,在整体按揭贷款期间,首付款的机会成本是可以按复利计算,贷款成本则相对固定(利率不变的情况下)。

第一年成本为:(30×3% 70×6.73%)/100=(0.9 4.711)/100=5.61%

第二年成本为[30(1 3%)×3% 70×6.73%]/100=(0.927 3.85)/100=5.64%

…………

第N年成本为[30(1 3%)(N-1)] 70×6.73%]/100


购房成本基本不变,随着时间积累,每年会稍稍增加。


2、按揭购房的收益

购买的住房是资产。住房收益包括两部分,一是住房价值的增值即房价上涨;二是租金收益即房租。按照中国当前的普遍状况,各线城市年租金普遍为房价的1.5%左右。

购房者的收益为:房价年涨幅 1.5%。

按照上面的方法,刚购买的住房,第一年资产价格为100。

(此处为了简单起见,按照房价固定涨幅推理,当然现实情况中,并非如此,但照此推理,并不会产生大的误差,对本质性的问题不会有影响)

第一年收益为:房价涨幅 1.5%

第二年收益为:(1 房价涨幅)×房价涨幅 1.5%

…………

第N年收益为:(1 房价涨幅%)(N-1)] 1.5%

按照上述公式:

按照第一年的收益与成本,不考虑房屋的折旧,收益应与成本相等时按揭购房才不亏损

房价涨幅 1.5%=5.61%

房价涨幅=4.11%

即只有房价涨幅达到4.11%时,按揭购房才不会亏本。

按揭购房,每年收益多少,可以参考上述公式计算。

(1)如果出租:年收益=房价涨幅 1.5%-5.61%

(2)如果不出租:年收益=房价涨幅-5.61%%

(3)如果自住,建议仍然可参考出租的公式来计算,毕竟如果不买房就得租房住

如果是衡量购房后一段时间(N年)的收益,那么上述公式,可以简单变化一下:

(1)如果出租或自住:总收益=房价累计涨幅 1.5%N-5.61%N

(2)如果不出租:总收益=房价累计涨幅-5.61%N

根据上述公式并简化,房价年涨幅 1.5%-5.61%≥0;

房价年涨幅≥4.11%

房价涨幅4.11%,是当前利率下的盈亏平衡点。


(1)过去很多年,房价年涨幅远远大于4.11%,在这期间,买房都是合适的;

(2)过去两年,国家对房价进行了调控,包括限售、限购等政策,房价基本停涨,甚至有一些下跌,按照这个公式,在过去两年购房的人,基本是亏损了。

3、房贷利率变化对房价的影响

根据经济学原理,从理性的角度,只有住房收益大于成本的情况下,购买住房才是值得的。即:收益-成本≥0。房贷利率变化,直接影响购房的成本,进而影响潜在购房者的购买愿望。从某种程度上,购买愿望是综合衡量收益与成本的行为,与收益和成本之差成正比,这个差额越大,购买愿望越强,差额越小、购买愿望越小。

购房愿望=收益-成本=房价涨幅 1.5%-首付款×无风险利率-贷款×房贷利率

根据此公式,几个变量中唯一最能直接控制的就是无风险利率和房贷利率,这两者实际是基本一致的。因此,调整利率是影响购房愿望的最有效最直接手段。

从宏观的角度看,可以得出以下结论:

(1)利率下降,购房成本下降,从而刺激居民购房愿望,进而刺激房价上涨,收益与成本差额会变大,购买愿望会更强,这是一个利率与房价上涨的正循环。

(2)利率上升,购买成本上升,从而抑制居民购房愿望,进而抑制房价上涨,收益与成本差额会变小,购买愿望会变弱,这是一个利率与房价下降的正循环。

(3)上述两个循环会无限下去吗?当然不是,因为上述循环的公式,是以百分比的形式,而实际情况中要同时考虑到房价的绝对值以及个人的现金流。毕竟房价涨幅是资产增值,无法及时变现,而贷款却是每月都要还。如果房价上涨到一定幅度,房贷也会随之升高,购房者现金流无法覆盖房贷,还不起贷款,则这个循环游戏就无法继续了。这也是房价泡沫产生和破裂的循环。

那么实际情况是否如上述公式表达的呢?与事实是否相符呢? 近20年来,房价与利率重大关联纪实:

1998年房地产支柱地位确立之后,1998年7月,利率一次性从10.35%到了8%,并继续降低。

2008年,在全球金融危机之下,政府重拾房地产的支柱作用,接连降息。2008年9月至年底,连续四次降息,从7.47%降至5.94%,甚至房价贷款利率普遍打7折,2009年房价涨幅是多少,大家心里都很明白。

2010年开始,利率稍有提高,但变化不大,基本保持稳定,2013年开始,认房又认贷,房价进入一个小型低谷。

2014年底,在去库存政策号召之下,周行长说买房也是发展实体经济,降低利率,自6.5%降至2016年2月的4.165%,7折利率也重现江湖。到2016年,房价短期内再次翻倍。

2017年开始,限购、限售、基准利率提高从4.165%提高至4.9%,且遍上浮10%以上,房价再次普遍停涨,并有一定降幅。

近10年来,房价涨幅最快的两个阶段,分别是2009至2011,2015至2016,这两个阶段,均对应了利率的大幅较快下降。利率是国家刺激房价的最直接工具。

本文结论:

利率下降—购房成本下降—购房愿望上升—房价上升;

利率上升—购房成本上升—购房愿望下降—房价下跌。

国家政策何时鼓励买房,看利率。何时可投资买房,关注下次央行何时调低利率。

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